Por Mayra Guzmán De Los Santos
En los últimos 63 años la República Dominicana ha crecido desde todos los ámbitos sociales, pero como excepción a la regla afirmamos que no así en lo concerniente al régimen jurídico establecido para las relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos, que nace partir del Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959.
El referido Decreto 4807 del 16 de mayo de 1959, fue motivado por una situación de emergencia, que se entendía superada después de la muerte de Trujillo.
Han sido muchas las propuestas de modernizar la regulación existente, a la que todos, de una u otra forma, resultamos afectados, porque del sector inmobiliario nadie se escapa en principio, ya que se es inquilino o propietario, e incluso una misma persona puede presentar ambas condiciones, pero lo que si es necesario resaltar es que no sabemos qué pasa, que no pasa nada.
La situación actual no aguanta más. Necesitamos reglas claras y procesos fluidos. El régimen de inquilinato y desahucios en nuestro país es de orden público, y las convenciones entre las partes que sean contrarias a lo dispuesto por el referido Decreto, serían anulables o sencillamente inoperantes, no surten efectos legales. Visto todo esto en conjunto, estamos en un estado de indefensión, con limitaciones jurídicas por falta de estipulaciones ajustadas al momento, que se enmarcan en violación por parte del Estado a nuestros derechos fundamentales, afectando el estado de derechos que nos garantiza nuestra Constitución.
I. Marco legal.
El derecho a la propiedad fue uno de los pilares de la Revolución Francesa, y que ha seguido siendo enarbolado por el capitalismo, y punto neurálgico para los sistemas socialistas, últimamente en aumento en nuestros países latinoamericanos.
La primera Declaración de los derechos del hombre y del ciudadano, proclamada por la referida Revolución Francesa, cuyos 17 artículos terminaron de ser debatidos un 26 de agosto de 1789, (seleccionada por la UNESCO para integrar la lista del registro de la Memoria del Mundo), su último artículo reconoció el derecho de propiedad como absoluto, “inviolable y sagrado”.
La Declaración Universal de los derechos humanos, del 10 de diciembre de 1948, igualmente su articulo 17 establece que “1. Toda persona tiene derecho a la propiedad, individual y colectivamente.
2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad.”
La Convención Americana de los Derechos Humanos, Pacto San José. En vigor a partir del 18 de julio de 1978. Artículo 21
Constitución de la República, del 13 de junio de 2015. Artículo 51.
Código Civil Dominicano. Artículo 544. “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas un uso prohibido por las leyes y reglamentos.”
El fin social de la propiedad ha ido evolucionando, y en ese proceso han surgido figuras jurídicas que se han convertido en límites a este derecho en principio absoluto, como lo es el caso del arrendamiento, el inquilinato, el usufructo, etc. El Decreto 4807 representa en nuestra legislación un límite al derecho de propiedad.
II. De cara a las amenazas al derecho de propiedad.
El derecho a la propiedad tal como lo concebimos, sufre una confrontación por parte de las leyes “de extinción de dominio”, que tambalean principios fundamentales del derecho y que aspiran al engrosamiento del poder público sobre los ciudadanos.
El Estado, (visto bajo el esquema del ilustrado Jean-Jacques Rousseau y su obra el Contrato Social, 1762), reconoce la propiedad y otorga el registro como título habilitante al administrador, que a su vez le reconocerá su autoridad. En base a tales leyes, dicho registro de titularidad no sería suficiente. Por otro lado, se invierte la presunción de inocencia por la presunción de culpabilidad, y también se invierte la carga de la prueba, en perjuicio del “propietario”. La propuesta legislativa que está haciendo ruido y que promete recuperar bienes sustraídos al Estado, deberá advertir que sus tentáculos impactarán también al régimen de inquilinato y desahucios.
III. Esquema institucional del régimen de alquileres y desahucios
Control de Alquileres, dependencia de la Procuraduría General de la República, unipersonal. Ejerce un procedimiento sumario, por escrito, mediante resolución que decide sobre el motivo del recurso administrativo, y la Comisión de Apelación, organismos colegiado, jerárquico, compuesto por tres delegados en representación de la Sindicatura del Distrito Nacional, Procuraduría General de la República y el Ministerio de Interior y Policía. Los gobernadores provinciales fungen como delegados de dicha entidad dentro de su jurisdicción.
La Procuraduría en su página Web no integra ningún portal referente a esta dependencia, por lo que evidenciamos una negación de información a la ciudadanía.
Fase jurisdiccional, de carácter civil, según aplique, Juzgados de Paz, cuando hay incumplimiento de pagos, y Juzgados de Primera Instancia, para todos los demás asuntos que no impliquen falta de pago.
Fase jurisdiccional, de carácter penal, por violación a las disposiciones del Decreto, artículos 21 y 36, y de manera puntual, por limitaciones a las condiciones de habitabilidad del inmuebleen cuestión.
Una vez agotada las fases administrativas, si aun no se han logrado los objetivos, la solicitud deberá ir a la fase jurisdiccional, con el derecho nueva vez al doble grado de jurisdicción, según aplique, ya tal vez habrán pasado años, y al fin obtenida una sentencia, se deberá agotar otro proceso ante el Ministerio Público a fin de procurar la ejecutoriedad de dicha sentencia, en la cual se suele agotar nueva vez otra fase conciliatoria, para evitar una posible violencia o el “trauma”, en dicha ejecución.
Suele suceder, por impotencia, que el propietario ofrece dinero al inquilino para abreviar todo este lapso de tiempo. Vencido por cansancio. Una injusticia en contra del propietario, que se constituye en víctima del sistema de justicia, y de su propio inquilino que muchas veces se aprovecha maliciosamente. Esto es contrario al estado de derecho.
IV. De cara a la ley.
A continuación, haciendo nuestro mejor esfuerzo en resumir, presentaremos temas que deberán ser incorporados en una nueva regulación:
Definir el concepto de “vivienda digna” que establece la Constitución en el artículo 59, respecto al derecho a la vivienda, y que deberá cumplir el inmueble dado en alquiler.
Cuáles son las condiciones exigibles para la habitabilidad de un inmueble.
Establecer regulaciones para viviendas urbanas y rurales, comerciales o no; amuebladas o no.
Los aumentos y disminución del precio del alquiler. Determinación de las bases, criterios o parámetros, ya sea por metro de construcción, ubicación, etc.
Desahucio del inquilino por parte del propietario para ocuparlo personalmente, o para reconstrucción, y las repercusiones en caso de incumplimiento.
Duración mínima del contrato de inquilinato. (La legislación de Costa Rica fija un mínimo de tres años, y la de España, cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas).
Derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos respectivamente.
Causas de revocación del contrato.
Querellas de los inquilinos ante las limitaciones de las condiciones de habitabilidad del inmueble.
El cobro de comisiones por agencias y corredores inmobiliarios.
Recusación del funcionario actuante.
V. Variables que se presentan y que deberán estar estipuladas:
El derecho al llamado ‘punto comercial”, referente a la clientela obtenida por el anterior arrendatario.
Cuando el inmueble pertenezca a varios propietarios, o accionistas.
Cuando un inmueble es alquilado a varios inquilinos a la vez, en calidad de co-inquilinos.
Cuando la sucesión no ha sido aún determinada.
Cuando el inmueble pertenece a los cónyuges como co-propietarios, o bien cuando el título de propiedad está a nombre de un cónyuge. Si es un bien propio. Régimen matrimonial de los cónyuges. El cónyuge actuante deberá tener calidad o estar apoderado para accionar.
Suerte del contrato de alquiler ante divorcio o separación.
Los casos de subinquilinato con autorización o no del propietario.
Cesión de contrato de alquiler.
Si el contrato se ha vencido.
Si en el inmueble alquilado es objeto de investigación o persecución de carácter penal.
Cuando el inmueble ha recibido deterioros atribuibles o no a fuerza mayor, como pudiera ser fenómenos naturales.
Cuando a consecuencia de pandemias el objeto del contrato haya sufrido variaciones.
Venta o hipoteca del inmueble dado en alquiler
Cuando exista un usufruto.
Cuando exista un fideicomiso.
¿Quiénes deberán estar excluidos de la propuesta de Ley?
Los alquileres de paso bajo plataformas digitales, las pensiones, ocupaciones de espacios temporales, puestos de mercados y ferias. El alquiler de garajes. Viviendas universitarias calificadas como tales por la universidad.
Finalmente, ¿a qué aspiramos?
A la protección del derecho de propiedad como absoluto, a excepción de las limitaciones producto del consentimiento, que para el caso en cuestión, por el contrato de inquilinato.
A la seguridad jurídica, transparencia, eficiencia, importantización del sistema de control de alquileres y desahucios.
A una ley actualizada sobre control de alquileres y desahucios, que cree una institución administrativa y jurisdiccional especializada, conformando todo un sistema, independiente de la Procuraduría General de la República u otra dependencia vigente, con capacidad de dar acompañamiento en sus distintas fases, cumpliendo el debido proceso administrativo y/o jurisdiccional, según aplique, para relaciones justas y armónicas entre inquilinos y propietarios, en aras del fortalecimiento del estado de derecho, y garantía de los derechos fundamentales.
A que la nueva institución pública a ser reguladora del régimen de inquilinato y desahucios integre un sistema nacional de registro y/o notificación de estas relaciones contractuales entre propietarios e inquilinos.
A que las controversias sobre inmuebles alquilados se reduzcan, en virtud de un régimen de derechos y obligaciones equitativo y justo para las Partes, para economía procesal y financiera.
A que todas las inquietudes y variables antes citadas, y otras que pudieren surgir, queden contempladas en dicha Ley, a fin de evitar lagunas y/o puntos ciegos, que pudieran lesionar los intereses de algunas de las Partes.
A que tanto inquilinos como propietarios demandan del Estado seguridad jurídica en sus respectivas relaciones contractuales, porque con las que cuentan, carecen de la formalidad, y el apego a los dictados constitucionales de rigor.
*La autora es abogada, ex fiscal y aspirante a Defensora del Pueblo
