Por Omar Santana
SANTO DOMINGO. La aprobación de la ordenanza del plan parcial y la zonificación del polígono peri central de los sectores ensanche La Fe, La Agustina, Cristo Rey, Puerto Isabela, el Jardín Botánico y el Zoológico Nacional propone que la siguiente fase del desarrollo urbano del Distrito Nacional se ejecute hacia el norte de la capital.
Así lo percibe el regidor Mario Esteban Sosa, quien asegura que el futuro del Distrito Nacional “es hacia el Ensanche La Fe en el mediano y largo plazo”.
La ordenanza contiene matices de gentrificación, pues a partir de su publicación prohibirá la instalación de una diversidad de actividades comerciales que en la actualidad son la base económica de esos barrios; pero a la vez promueve el incremento de un nuevo modelo basado en la economía de consumo junto al desarrollo habitacional. A la vez que genera espacios para disfrutar de una ciudad más “vivible”, gracias a un sistema de incentivos que premia a los desarrolladores de proyectos urbanos con más capacidad de construcción (edificabilidad, le llama la pieza) para quienes permitan más espacios públicos.
Estos espacios son aceras de 10 metros de ancho en el área del ensanche La Fe y de un mínimo de 3.5 metros en los barrios al norte. Cableado soterrado, impedimento de estacionamiento al frente de los edificios, y la promoción de construcción de nuevos espacios públicos.
¿Qué queda prohibido en el ensanche La Fe?
- Bares, discotecas, Tiendas de Cigarrillos electrónicos (Vape) o Juca (Hookah) con consumos en el lugar y similares.
- Agencias de festejo.
- Servicios de transporte.
- Venta de vehículos, así como talleres de reparación, limpieza y mantenimiento de vehículos.
- Servicios asociados al almacenamiento o depósito como uso principal.
- Moteles.
Para incentivar este uso de la ciudad, se permitirá que si la primera planta de una edificación está destinada para uso comercial o terciario y el resto para uso residencial, el desarrollo recibirá un bono de edificabilidad equivalente al doble de la huella levantada en la primera planta comercial. Esto es, que a mayor espacio disponible, se podrá construir el doble de metraje de manera vertical.
En tanto que para incentivar la creación de nuevo espacio público, por cada 1% del solar aportado como espacio público se podrá obtener un 3% de bono adicional para la densidad poblacional o por cada metro cuadrado aportado a espacio público el desarrollador recibirá treinta veces esa cantidad en metros cuadrados de edificabilidad. El mínimo de espacio a ceder es de 150 metros cuadrados.
Pero más allá de los números, lo realmente importante es cómo estos parámetros se alinean con el bien común. El uso mixto en la primera planta, la donación de espacio público y la inclusión de servicios sociales se convierten en incentivos para el desarrollo inmobiliario responsable.
Todo esto se resume a: mayor donación de espacio para explotación de uso mixto, más oportunidades tendrán los desarrolladores para edificaciones verticales.
El ensanche La Fe es el santo grial, al menos por ahora. La ausencia de títulos de propiedad en La Agustina, Cristo Rey y demás barrios ubicados más al norte evita, en ojos de Mario Sosa, que la inversión privada se interese por esos espacios. Sin embargo, La Fe, un ensanche que creció bajo un modelo organizado de casas, espacios de drenaje y alcantarillado, desde hace más de 80 años, está titulado casi en un 100%.
A pesar de las cesiones, estos proyectos, indica Sosa, serán económicamente rentables, sobre todo, en grandes lotes de apartamentos, donde se podrá ceder terrenos para uso público y para operación mixta, a cambio de mayor construcción vertical.
¿Este modelo incluirá la clase media?
Sosa reconoce que la ordenanza no estableció una suerte de vivienda de bajo costo en este desarrollo y que no existen los instrumentos legales que permitan hacer viviendas accesibles. De hecho, indica que en su caso con los precios actuales de vivienda “yo no podría adquirir una en el centro de la ciudad”.
Alberga la esperanza de que los propietarios de terrenos, viviendas y locales tengan la capacidad para hacer buenos negocios en estos lugares para evitar la gentrificación. “Construir en grandes lotes será mucho más rentable y permitirá que los proyectos tengan continuidad, así que como se hace ya en muchos puntos del Distrito Nacional, un ciudadano puede negociar no solo por dinero, también por apartamento”, dijo.
¿Cuándo se comenzarán a ver los efectos de esta ordenanza?
Mario Sosa reconoce que el cambio no será de un día para otro. “Será un proceso paulatino”, dijo. Y aspira que en unos cinco años comiencen a verse los efectos de esta medid, pero no será hasta dentro de 10 o 15 años, que se esperan estos grandes movimientos de capitales en esa dirección.
